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谷底“幸存”的龙湖:债务安全为上,避谈销售目标

时间:03-25 来源:最新资讯 访问次数:142

谷底“幸存”的龙湖:债务安全为上,避谈销售目标

文|睿思网"不论外部市场如何变化,龙湖集团始终将安全性放在发展的第一位。"在3月22日召开的业绩会上,龙湖集团董事会主席陈序平强调。毫无疑问,龙湖是至今少有的仍守住安全线的民营房企之一。基于较为稳定的流动性,此前更被投资机构称为民营房企中的主要"幸存者"。但受楼市整体下行影响,龙湖的业绩表现亦有所失色。最新年报显示,2023年,龙湖实现营业收入为1807.4亿元,同比下降27.87%;股东应占溢利128.5亿元,同比下降47.25%;剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利113.5亿元;实现毛利305.8亿元,毛利率为16.9%;核心税后利润率为8.7%,核心权益后利润率为6.3%。如今市场仍未见明显回暖,房企经营压力未减,如何在持续的不确定性下赢得更多生存机会,是包括龙湖在内的所有房企所面临的核心命题。销售承压避谈目标开发业务业绩受挫,是导致龙湖去年整体业绩下滑的主要原因。2023年,龙湖开发业务实现营业额1558.6亿元,交付物业总建筑面积为1070.8万平方米,开发业务结算毛利率为11.0%,均较2022年有不同程度的下滑。陈序平表示,开发业务下降主要出于两方面原因:一是受新房市场成交体量的回落影响,整体销售收入规模出现下降;二是新房价格在过往几年尤其2023年出现了调整。这一下降趋势或许还将延续相当长一段时间。2023年,龙湖实现合同销售额1734.9亿元,同比下降13.9%,对应销售总建筑面积为1079.6万平方米,同比下降17.3%。进入2024年,下降幅度进一步扩大。今年前2个月,龙湖累计实现合同销售额 127.6 亿元,同比下降 54.82%;对应合同销售面积90.6万平方米。"从去年以来,一系列高杠杆企业的出险,影响了购房者的购房信心,需要时间去进行修复。同时在2023年疫情后,整个经济还没有完全恢复到疫情前的增速,所以居民的购房意愿、负债意愿仍然还处于恢复的过程。"陈序平称。其认为,9至10亿平方米是新房市场真实居住需求可以承载的量,但短期市场存在压力,主要因为市场信心未完全恢复。楼市走向难明,龙湖亦避谈销售目标,仅透露,今年存量项目供货量约2400亿元左右,同时根据资金盘面继续新增项目,保持弹性供货。2023年,龙湖累计摘得31宗地块,总建筑面积368万平方米。陈序平亦透露,龙湖2023年首开的35个项目平均去化率均达到70%左右。"在当前楼市信心不足的情况下,能达到该去化水平并不易,即使在楼市较好时,大多数房企的平均去化率也只能保持在60%以上。且按70%的去化率推算,龙湖2024年的销售目标应在1680亿元左右,不达2023年实际销售数据,这也反映出龙湖对后市的看淡或保守。"分析人士指出。此外,为了推动销售,龙湖在价格上也作出了一定的让步,这亦令其毛利进一步承压。"如果在2020年、2021年高点拿地,2023年进行销售并结算,整体利润肯定会受影响。"陈序平坦言。所幸是,经营性业务的收益上升,在一定程度上挽救了龙湖整个利润盘面。经营性业务是压舱石?年报显示,2023年龙湖集团运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元,同比增长5.7%,在核心权益净利中的贡献占比达到60%以上。全集团经营性现金流达35亿元,首次为正。这亦成为龙湖2023年业绩的最大亮色。据了解,商业发展方面,截至2023年年底,龙湖开业的商业项目总共有88座,2024年计划还将开14座,也就意味着到2024年,该公司开业的商业项目将超过100个。陈序平介绍,对于新开业的项目,公司将进行产品分级,根据每个项目的定档定级、一店一策进行差异化打造,意在满足不同客户的购物的需求。另外公司还将注重对存量项目开始改造,提升运营效率。住房租赁方面,报告期末,冠寓已开业12.3万间,整体出租率为95.5%,其中开业六个月以上的项目出租率为96.4%。据介绍,长租公寓业务虽然发展始于长租公寓,但如今通过业务整合,这一航道包括了六大板块业务,除长租公寓品牌冠寓、产业办公品牌蓝海引擎、服务式公寓品牌霞菲公馆以及活力街区四大产品线外,新增了两个品牌,佑佑儿童医院以及椿山万树颐年公寓,实现了全周期、全业态的资管。"长租公寓未来的收入增长会达到两位数,盈利增长也会同频增长。"此前,龙湖曾提到,在商业及长租两个航道,公司每年将投入销售回款的10%沉淀到上述投资性物业当中。不过,目前该两个运营航道均实现了经营性现金流为正。"这也意味着公司的经营性业务不再需要市场现金流的支持,可以通过自身驱动增长、解决发展问题。"陈序平指出。另据透露,目前龙湖的投资性物业资产规模已接近2000亿元,如果该部分资产能在后续持续贡献正向现金流,这亦意味着,龙湖可摆脱楼市下行所带来的负面影响,真正实现"去地产化"。此外,龙湖的服务业务表现也不俗。年报显示,2023年,龙湖服务业务及其他不含税收入为119.4亿元,较上年增长2.4%,服务业务及其他毛利率为31.0%,较上年增长2.0%。截至2023年末,龙湖物业在管面积3.6亿平方米,实现收入102亿元,毛利率30.6%,其中,76%的收入来自于基础物管,17%来自于社区增值,6%来自于非业主增值。据了解,龙湖服务业务主要由轻资产的物业管理"龙湖智创生活"和智慧营造品牌"龙湖龙智造"组成。其中,龙湖龙智造于2022年成立,迄今已累计获取代建类项目90个,总建筑面积超1600万平方米,2023年实现营业收入19.7亿元。经营性业务的出色表现,亦令龙湖对其寄予厚望。陈序平曾表示,未来5年,龙湖的目标是商业、租赁住房、空间服务、智慧营造这四个经营性航道能够产生的利润占比过半,收入占整个集团的30%,完成去地产化。十年之后,龙湖地产之外的经营性收入目标是要做到一千亿。"行业下行过程中,经营性业务为龙湖穿越周期提供了底气,成为龙湖穿越周期的压舱石。"陈序平称。但事实真的如此吗?必须指出的是,虽然贵为经营性物业的核心,商业及租赁住房仍属重资产,在发展前期同样需要时间培育以及大量的资金支撑。而且,受经济下行影响,以及日益激烈的市场竞争环境,该部分业务的运营发展同样备受挑战。此外,尽管该部分业务已开始逐步贡献正现金流,但占比相对较少,销售资金回笼仍是龙湖保证财务安全的首要来源。换言之,至少短期来看,龙湖仍需在销售数据上继续下功夫。若正如年报数据所披露,龙湖2023年的销售回款率超100%,反观之下,这仍然是当下龙湖赖以生存的最大"底气"。债务安全仍高居首位即便仍守住财务安全线,龙湖同样备受债务压力。降债,也是龙湖2023年的首要任务之一。"公司始终把债务安全放在第一位。"陈旭平表示。据了解,2023年,龙湖持续稳步、有序压降负债,截至2023年末,龙湖综合借贷为1926.5亿元,同比下降7.4%,平均借贷成本为年利率4.24%;平均贷款年限为7.85年;净负债率(负债净额除以权益总额)为55.9%,剔除预收款后的资产负债率为60.4%;在手现金为604.2亿元。据称,公司总借贷约82.3%以人民币计值,另外17.7%以外币计值。为规避汇兑风险,外币借款保持较低占比并辅以一定比例的汇率掉期。综合借贷中,约人民币611.5亿元按固定年利率介乎3.0%至4.8%计息,其余借贷则按浮动利率计息。截至2023年末,龙湖集团一年内到期债务为268.4亿元,占总债务比例为13.9%,剔除预售监管资金及受限资金后,现金短债倍数为1.36倍。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示,龙湖今年到期债务约100多亿元,占总有息负债的比例不足8%。其中,2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元,会在5月、7月、8月、12月到期,目前已全额备妥5月到期境内公司债兑付资金。同时,今年还会提前规划偿还2025年到期的债务。2026年底前,公司已无境外到期公开债券。公开资料显示,今年3月8日,龙湖已提前兑付商业资产支持专项计划(CMBS),并已经完全兑付2024年一季度到期境内公司债。在提前兑付"20天祥优""20天祥次"后,龙湖年内行权或刚性到期的境内公开债券剩余5只,存续规模为60.1亿元,且到期时间分散、无集中兑付压力。对于表外债务,赵轶称,表外的部分项目只做开发贷。截至2023年末,表外项目的整体现金余额约130亿元,整体的负债余额约100亿元。目前表外项目是净现金状态。若把表外项目也模拟计算纳入表内,龙湖的净负债率将由56%降至46%。融资方面,龙湖下一步亦考虑发行经营性物业贷。当前龙湖110座商业物业中,已有70座用于融资,还有40座可用于后续融资。截至2023年底,公司经营性物业融资约474亿元,平均融资成本不到4%,全年净增经营性物业贷款174亿元。赵轶介绍,在中债增的支持下,2023年公司发行23亿元债券;截至目前,公司在中债增的余额有58亿元,未来公司会继续积极沟通,按需有序地进行发行。至于海外融资端,赵轶透露,近几年一直是降压状态,最早到期的一笔美元债是在2027年,且保持每年提前归还海外银团贷款,并保持部分银团续做,未来会稳步降低利率,杜绝汇率敞口。

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